НЕДВИЖИМОСТЬ СИНГАПУРА – краткий обзор

В мире не так много городов, где так органично сочетаются все блага цивилизации и прекрасная экология, как в Сингапуре. Остров, утопающий в зелени и окружённый океаном - чем не идеальное место для покупки собственного жилья, тем более что выбор в последние годы стал настолько широк ? Но давайте попробуем разобраться, что представляет собой рынок жилой Сингапурской недвижимости сегодня и какие возможности он предлагает покупателям из других стран...

Мало места - много правил

Как и практически всё в Сингапуре, жилая недвижимость, а именно о ней сегодня пойдёт речь, строго структурирована и расписана по категориям. Их, этих категорий, совсем немного, а именно:

  • государственное жильё (HDB - от Housing Development Board);
  • частное жильё с наделом земли;
  • и также частное жильё без такового - то есть многоквартирное.

Государственное жильё - только для своих, для граждан Сингапура. Да и для них оно продаётся со многими ограничениями. Например - у заявителя не должно быть другого частного жилья в собственности на момент покупки, а продать свою HDB квартиру он сможет не раньше, чем через 5 лет.

Ну и конечно же, даже несмотря на то, что оно государственное, достаётся гражданам оно далеко не бесплатно. Практически всё жильё покупается в кредит, оформляемый на главу семейства, а поскольку в Сингапуре безработных нет, то получение ипотеки не является особой проблемой. Да и ставки не в пример ниже российских - всего-то на уровне 3-4% годовых. Поэтому при средних зарплатах в районе 2-3 тысяч долларов, которые дают доход в 5-6 тысяч на семью, выплаты становятся вполне переносимыми. Да и многие квартиры не так уж дороги - средняя цена 3-х комнатной ЭйчДиБишки (2 спальни+гостиная, около 70-80 кв.м.) находится в районе 350-400 тысяч сингапурских долларов, что делает их сравнимыми с московским жильём. Хотя даже на рынке государственного жилья цены варьируются колоссально, и уже известны случаи, когда большие новые квартиры (5 комнат, 150-170 кв.м.) достигают и миллиона !

Частное жильё - это доступный для иностранных приобретателей сегмент рынка. Если вы не собираетесь скупать все квартиры в одном доме и не претендуете на покупку земли, то пожалуй, единственным ограничителем остаётся размер кошелька или банковского счёта.
  Иными словами - самая естественная опция для обладания - это квартира в кондоминиуме.
Кондоминиум - комплекс из одного или нескольких частных многоквартирных домов, на отдельной охраняемой территории с набором удобств для резидентов. К стандартным удобствам кондоминиумов, как правило, относятся бассейн, тренажёрный зал, сауна, детские игровые площадки, комнаты для торжеств и мероприятий, а также минимаркет, теннисные корты и т.п..
  В последнее время к стандартному набору постоянно добавляются всё новые и новые виды развлечений для жителей, например садики для выращивания собственных растений, павильоны для медитаций, для наблюдения за звёздным небом, участки бассейна с водной терапией и т.д.
  Также очень широк и спектр предлагаемого жилья в отношении дизайна самих построек и разнообразия территории. Самые последние тенденции архитектурного дизайна никогда не обходят Сингапур стороной, и в результате каждые 2-3 года рынок предлагает что-то новое и отличное от предыдущего.
  Как же регулируется продажа такого жилья иностранцам ? Во первых, и это самая главная и суровая мера по "охлаждению" рынка недвижимости, дополнительный налог на покупку достиг в начале этого года пятнадцати процентов. В дополнение к этому стандартный налог на регистрацию покупки жилья - 3%, а следовательно, к ценнику, заявленному девелопером или агентом по недвижимости, можно уже добавлять 18%. Но не всё так мрачно.
  Во первых, жильё действительно стоит этих денег по всем параметрам. Во вторых, на ранних стадиях продаж застройщики предлагают внушительные скидки, зачастую напрямую предлагая взять на себя дополнительный налог на покупку.
  А в третьих, в Сингапуре нет налога на продажу и налога на прирост капитала, следовательно, насколько бы не выросло в будущем ваше жильё, платить уже ничего не придётся. Если только вы не сдаёте его в аренду - но в этом случае налог вполне вменяемы (4% от арендной платы) и его платят все, вне зависимости от формы собственности.

Рост как способ существования

  Недвижимость Сингапура дорожала все последние годы* и будет дорожать, и для этого есть несколько причин, во-многом, кстати, схожих с причинами, влияющими на московский рынок недвижимости.
(Было всего 2 коротких периода, в течение которого цены на продажу и аренду жилья в Сингапуре шли вниз, - это 1998-2001 годы, что было связано с экономическим кризисом в ЮВА, и 2009 - последствия глобального кризиса. - Прим.автора)
  Сингапур - это в некотором смысле Москва для Юго-Восточной Азии. Сюда стекаются люди и капиталы изо всех окрестных стран - Малайзии, Индонезии, Филиппин, и даже Китая. Доля состоятельных китайцев-инвесторов, покупающих Сингапурские квартиры в последние годы особенно сильно выросла.
  В ближайшие годы в Сингапуре продолжится иммиграционная политика, направленная на увеличение численности населения, причём в основном за счёт высокооплачиваемых специалистов и бизнесменов. За последние 10 лет население увеличилось с 4х до 5млн, и в течение следующих 5-7 лет ожидается рост населения до 6 млн.чел.
  Ограниченность территории Сингапура также не позволяет строить до бесконечности, или хотя бы просто очень много. Ну и конечно же за Сингапуром продолжает сохраняться статус финансового и делового центра, а там где много денег - недвижимость просто не может быть дешёвой. Деловая активность сильно подогревает рынок коммерческой недвижимости, а он подтягивает за собой и жилую.
Да и вообще, в отличие от многих соседних развивающихся стран, поток инвестиций в Сингапур никогда не прекращался. Могут быть лишь незначительные колебания динамики, но в целом город-государство прочно удерживает гордое звание азиатского тигра.
  Кстати, по данным агентства Bloomberg, Сингапурские трасты по управлению недвижимостью показали в 2012 году наивысшие показатели доходности в мире. Этому способствовали рост арендных ставок, общее удорожание и низкие ставки по кредитам в Сингапурских банках.

Итак, каковы же цены на частную жилую недвижимость в Сингапуре в цифрах?

Риэлтеры условно делять город на 3 зоны:
- центральная - сюда входят самые престижные для проживания районы вокруг Орчард Роуд. Здесь много утопающих в зелени улиц с частными владениями, по некоторым из которым не ходит общественный транспорт, несмотря на непосредственную близость к главной торговой артерии города; здесь расположены самые дорогие отели и посольства; именно здесь находится весь эксклюзив - от высоток наподобие Hamilton Parks до резиденций с бунгало и огромными территорями. Цены на такое жильё могут доходить до нескольких десятков миллионов доларов, но есть и стандартные проекты. Цены - примерно от 35000 долларов за квадратный метр.
- прилегающая к центру - Holland Village, Bukit Timah, Thompson, Balestier, East Coast, Marine Parade - достаточно престижные районы с ценами от 20000 до 35000 за кв.м.
- всё остальное - запад, восток и север Сингапура, как правило, это относительно недавно построенное жильё (кондоминиумы), с очень приличным качеством и всеми необходимыми удобствами - по большому счёту, этот уровень может считаться элитным в большинстве стран. Цены за квадратный метр - от 10000 до 20000 долларов за готовое жильё.

Скромные доходы миллионеров
  Как упоминалось ранее, купить на начальном этапе строительства можно значительно дешевле. Ведь для покупателя - это часто долгосрочная инвестиция, на 5-10 лет и более, а девелопер заинтересован продать проект как можно быстрее. Поэтому цены в момент "запуска" находятся на таком уровне, чтобы купив в этой точке, покупатель был уверен что рост цены и последующая арендная ставка покроет все выплаты банкам и принесёт ему прибыль. Средняя ожидаемая доходность от строящегося частного жилья - примерно 30-40 процентов за первые 3 года, пока проект ещё строится. После того как он сдан в эксплуатацию, доходность для инвестора вырастает, так как прибавляется арендная плата.
  Но помимо такой стандартной схемы существуют ещё и чисто спекулятивные перепродажи. Особенно ценится покупка на самой ранней стадии - во время так называемой VIP-презентации, для своих - многие специалисты этого рынка зарабатывают за пару месяцев по сотне тысяч долларов одной такой операции.

Купить или одолжить?
  Поскольку покупка частного жилья в Сингапуре это внушительное вложение средств, большинство сделок совершаются в кредит. Здесь также наблюдается неравенство: если гражданин Сингапура может рассчитывать на 80% заёмных средств от банка, то иностранец только на 50%. Вполне очевидно, что аренда квартиры является наиболее популярным методом решения квартирного вопроса в Сингапуре, работая таким образом и на инвесторов, и на прибывающих в Сингапур на длительное, но не постоянное проживание.
  Если, как мы выяснили, иностранец может купить далеко не любое жильё в Сингапуре, то по съёму никаких ограничений нет. При ограниченном бюджете можно снять даже квартиру или комнату в HDB. Комната на длительный срок обойдётся начиная с 600 долларов в месяц, а 2-х комнатная квартира - от 2000.
  Квартира в кондоминиуме в нижнем ценовом диапазоне (20-30 минут от центра на машине или 1 час на общественном транспорте) обойдётся минимум в 2500-3000 долларов в месяц, а в более престижных и центральных районах - 5000-10000 долларов и более. Можно также снять отдельный дом или бунгало со своей территорией - цены здесь начинаются от 5-6 тысяч долларов в месяц.

  Имейте ввиду, что когда в объявлениях о квартирах указывается количество комнат, речь идёт только о так называемых "спальных" комнатах. То есть рассматривая вариант "2 bedroom apartment" следует подразумевать , что квартира фактически трёхкомнатная, так как в ней будет ещё и что-то типа холла или проходной обшей комнаты. Подбор квартир осуществляется достаточно просто и быстро - вы можете обратиться к многочисленным агентам по недвижимости, но они, как правило, не удовлетворяют интерес тех кто ещё не добрался до Сингапура, потому что движение на рынке происходит достаточно быстрое, и никто не станет резервировать понравившуюся квартиру больше, чем на несколько дней.
  Стандартные сроки аренды - 1 или 2 года. Ищите агентов со стороны хозяев жилья - тогда не придётся платить никаких дополнительных комиссий. Правда, пошлину (гербовый сбор) за регистрацию договора аренды платить всё равно придётся , так как всё жилья сдаётся "по-белому". Она составит примерно 4% от размера месячной аренды, но зато и владелец и арендатор полностью защищены, и никаких обманных схем по сдаче в аренду в Сингапуре не практикуется, как неизвестны и случаи недостроя.


ВСТАВКА О 3-х РАЗЛИЧНЫХ КОНДО СИНГАПУРА - СУПЕРДОРОГОЕ, И ПАРУ НОВЫХ ТРЕНДОВЫХ...

  Новая фешенебельная 30-ти этажная высотка Hamilton Park (Хэмильтон Парк) оборудована специальными лифтами, которые могут доставлять автомобили владельцев прямо к двери апартаментов.
Всё что нужно - это просто поднести палец к биометрическому датчику - и машина, как по волшебству, оказывается в нужном месте.
Теперь обитатель такой квартиры не только может без конца любоваться своим авто но ещё и похвастаться перед гостями.
  Такие квартиры стоят от 12 до 20 млн американских долларов, и самые просторные из них - пентхаузы - могут вместить до 4-х автомобилей (в остальные помещается по 2).



  Проект "eCo" (Tanah Merah) , представленный в сентябре 2012 г, предлагает своим будущим жителям участки земли для выращивания фруктов и овощей, а также кусок рэйн-фореста, где можно собирать дождевую воду для дальнейшего использования в личных нуждах. Похоже, название кондоминиума себя оправдает.(от 800 тыс $ за 2х комн.компакт)



  Сити-Лайф, кондиминиум в Тампинес, пытается завлечь своим курортным антуражем, куда входят: 100метровый бассейн, сады на крышах и сады с ароматерапией.



В заключение
  Жильё в Сингапуре стоит дорого ? Да. Но так ли уж действительно дорого по сравнению с привычной нам Москвой ? Всё дело в том, что для справедливого сравнения реальной стоимости необходимо рассматривать не только площадь, а многие факторы - от качества жилья до прилегающей территории, безопасность, инфраструктуру, дороги, близость к бизнесу и развлечениям, возможность перемещения по региону, и многие другие. По всем этим показателям Сингапур пока что оставляет большинство стран позади. Для того, чтобы это почувствовать, лучше всего конечно пожить и поработать здесь пару месяцев, и попробовать решить для себя, стоит ли обзаводиться Сингапурской недвижимостью.