Инвестиции в новые кондоминиумы в Сингапуре остаются выгодным способом вложения денежных средств на протяжении последних 30 лет.

1.Общие сведения Рынок Сингапурской жилой недвижимости представлен 3 типами жилья:
- HDB (House Development Board) - государственное многоквартирное жильѐ, не продаѐтся иностранцам
- Landed property (жильѐ с участком земли) - частные дома, таунхаусы - в основном не подлежат продаже иностранцам
- Non-landed property - частное многоквартирное жильѐ, апартаменты и кондоминиумы.

Предлагаем рассматривать кондоминиумы как удобный, ликвидный, современный инструмент для инвестиций с многолетними позитивными показателями доходности. Кондоминиум - комплекс из одного или нескольких частных многоквартирных домов, на отдельной охраняемой территории с набором удобств для резидентов. К стандартным удобствам кондоминиумов, как правило, относятся бассейн, тренажѐрный зал, сауна, детские игровые площадки, комнаты для торжеств и мероприятия, а также минимаркет,
теннисные корты и т.п..   Кондоминиумы свободно продаются на первичном и вторичном рынке жилья, в том числе иностранцам. Однако, в связи с тем, что рынок частной недвижимости Сингапура часто был перегрет в последние годы, правительство неоднократно вводило "остужающие меры" для сдерживания цен.
Тем не менее, покупка кондоминиума на этапе запуска проекта до сих пор является одним из популярных и стабильных видов инвестиций в Сингапурскую недвижимость. Чтобы лучше представлять средние размеры и доходность инвестиций, представляем Вам некоторые цифры:
  • Средняя цена на кв.м. недвижимости в кондоминиуме Сингапура - 8 000 тыс.долларов США
  • Средний размер квартиры - 100 кв.м.
  • Цена средней квартиры в кондоминиуме на вторичном рынке - 800 000 долларов США 
  • Среднее время строительство объекта - 3 года
  • Средняя доходность между покупкой на этапе запуска и продажей после сдачи в эксплуатацию - от 30% .
      • В целом покупка квартиры в новом кондоминиуме выглядит так:
          Резервирование понравившейся квартиры - оформление документов у юристов - оплата 5%-го депозита и одновременно оплаты налога на сделку (Stamp Duty), который с января 2013 года составляет 18% от заявленной стоимости, затем поэтапная (прогрессивная) оплата строящейся квартиры в соответствии со стадиями строительства, что определено законом. Если лицо живѐт и работает в Сингапуре и может подтвердить доходы, то ему возможно получить кредит до 80% от стоимости жилья.
          Для простоты восприятия и подсчѐтов доходности, далее мы будем предполагать, что инвестор выплачивает всю сумму при покупке квартиры в новом проекте.
          Средняя доходность от разницы между покупкой в момент запуска проекта и продажи после завершения составляет 30-40, а часто и 50%. Чем раньше после запуска проекта приобретается квартира, тем больше скидок предоставляет девелопер. Известно множество случаев, когда местный инвестор покупает квартиру в момент самой первой презентации "для своих" или "для особо ценных клиентов", и уже через 1-2 месяца перепродаѐт еѐ со значительной прибылью инвесторам из общего потока.
          Поскольку все трансакции с недвижимостью регистрируются официальными органами, то достаточно легко сравнить статистику по ценам на покупку и продажу таких проектов.
          Вот 3 примера цен при покупке и продаже квартир в новых кондоминиумах, взятых из открытых источников:

        Наименование
        проекта
        Год запуска, цена
        за кв.м. при запуске
        Год заселения, цена
        на текущий момент
        на вторичном рынке
        "Грязная"
        доходность в %, до
        уплаты налогов
        Eastbay   2008 - $ 8500 2011 - $ 13050 53
        Evania 2009 - $ 6700 2012 - $ 10700 59
        Goodman Crest 2009 - $ 5800 2012 - $ 8850 52


        Источники:
        1.Urban Redevelopment Authority of Singapore (Министерство Городского Развития) - www.ura.gov.sg
        2.Property Guru (База данных предложений по недвижимости Сингапура) - www.propertyguru.com.sg

        2.Средняя доходность на реальном примере
        Ниже предлагаем рассмотреть реальный пример изменения рыночной стоимости квартиры от момента запуска проекта до момента еѐ предполагаемой продажи в одном из типичных кондоминиумов Сингапура, сделанным для нас одним из сертифицированных агентов по недвижимости:

        Проект: кондоминиум Livia, Сингапур
        Квартира - 3+1 (3 спальни, 1 гостиная, 2 санузла), площадь - 1324 sqft (123 кв.м)


        Инвестиции на октябрь 2009 (квартира приобреталась спустя 8-9 месяцев от запуска проекта):

        стоимость приобретѐнного жилья: 855000
        налоги 13% (по действующей на тот момент ставке) 111150
        услуги адвокатам за оформление сделки 3500
        Итого вложений: 969650
        Средняя цена продажи на ноябрь 2012: 1237940
        Доходность с продажи за 37 месяцев: 268290 27,60%
        Доходность аренды: средняя стоимость аренды данной единицы в мес: 3700
        доход от аренды в год: 44400
        налог с аренды: 4% в год 1776
        чистый доход от аренды в год: 42624
        доходность аренды в % в год по отношению к инвестициям:  4,4

          Проект сдан в эксплуатацию в конце 2011 года. Таким образом, начисление дохода от сдачи в аренду становится возможным с начала 2012 года. С учѐтом доходов от аренды общая доходность данной инвестиции составила 32% за 37 месяцев, или 312600 долларов Сингапура (252000 доллара США).
          В среднем доходность от инвестиций в данный кондоминиум составила 12% годовых.
          В следующей таблице приведена доходность отдельных единиц (конкретных квартир в этом кондоминиуме) от момента покупки до момента продажи. Покупки были осуществлены в разное время на разных этапах строительства, а проданы в разное время в 2011-2012 годах. Как видно, максимальная доходность наблюдается в единицах с большей площадью и на высоких этажах и достигает 25% годовых.

        Адрес квартиры Площадь, 
        кв.фу ты
        Цена за кв.фут 
        в момент покупки
        Цена за кв.фут 
        в момент продажи
        Общая 
        "грязная" 
        доходность 
        инвестиции 
        до уплаты 
        налогов
        Общая  Годовая 
        доходность
        81 Pasir Ris Grove #09-46 882 $864 psf (Jan 11) $1,054psf(Nov12) 21.9% 11.5%
        73 Pasir Ris Grove #03-27 1,324 $635 psf (Dec 09) $879 psf (May12) 38.5% 14.2%
        81 Pasir Ris Grove #11-46 883 $705 psf (Jul 08) $870 psf (Mar 11) 23.4% 8.4%
        81 Pasir Ris Grove #08-44 1,324 $659 psf (Jul 08) $845 psf (Mar 11) 28.2% 10.0%
        79 Pasir Ris Grove #02-39 1,410 $632 psf (Feb 10) $800 psf (Mar 11) 26.5% 25.2%

           Покупка и продажа такой недвижимости от имени частного лица налогом не облагается, за исключением случаев, когда этот процесс приобретает ярко выраженный регулярный характер и превращается в постоянный бизнес по покупке-продаже недвижимости.

        3.Справка
        Общие сведения:
        Сингапур - торгово-финансовый центр Азиатско-Тихоокеанского региона.



        Сингапур – маленькое островное государство, занимающее всего 642 квадратных километра. Население к 2012 году составляет около 5 миллионов человек, это в основном китайцы, малайцы, индусы, выходцы с Запада и других стран. Это динамичный мегаполис с насыщенный городской жизнью и космополитической атмосферой . Ровный, тропический климат и отличная экология. Более колоритного, красочного, чистого и утопающего в зелени города просто не найти.
          В Сингапуре самый высокий уровень жизни в Азии и один из самых низкий уровней преступности в мире . В Сингапуре созданы все условия для комфортной жизни, работы и ведения бизнеса.
          В Сингапуре полностью отсутствует коррупция. Государственные органы нацелены на максимальную эффективность. В 90% случаев все формальные вопросы с государством решаются через Интернет. Здесь действует одна из самых эффективных банковских систем. Сингапур является финансовым и торговым центром региона, а объѐм инвестиций в него возрастает из года в год.
          Государственным языком в Сингапуре является английский, и на нѐм же ведѐтся преподавание в университетах. Образование и медицина здесь также одни из лучших в мире.

         Вот как оценивается положение Сингапура в различных рейтингах:

        Категория Оценки
        Место в рейтинге Исследователь
        Самое легкое в мире
        место для ведения
        бизнеса
        1 Отчѐт Всемирного банка, 2012 год/World
        Bank, Ease of Doing Business Report 2012
        Самая свободная
        экономика мира
        2 Индекс экономических свобод фонда
        «Наследие»/The Heritage Foundation, Index
        of Economic Freedom 2011
        Самая Открытая
        Экономика для
        Международной Торговли
        и Инвестиций
        1 Отчет по возможностям для глобальной
        торговли всемирного экономического
        форума/World Economic Forum’s Global
        Enabling Trade Report 2010
        Самая
        конкурентоспособная
        экономика
        3 Годовая книга международного валютного
        фонда о конкуренции в мире от 2011 года
        IMD World Competitiveness Yearbook 2011
        Лучшая страна по оплате
        труда и продуктивности
        1 Отчет о глобальной конкуренции всемирного
        экономического форума 2011- 2012 /World
        Economic Forum’s Global Competitiveness
        Report 2011 – 2012
        Нация с самым большим
        доверием к политикам
        среди населения
        1 Отчет о глобальной конкуренции всемирного
        экономического форума 2011- 2012 /World
        Economic Forum’s Global Competitiveness
        Report 2011 – 2012
        Успех правительства по
        внедрению
        информационных и
        телекоммуникационных
        технологий
        1 Отчет о Глобальных информационных
        технологиях 2010 -2011 /World Economic
        Forum’s Global Information Technology Report
        2010 - 2011

          Другие положительные факторы для инвестирования:
        1.Полная защищѐнность инвесторов-покупателей недвижимости. В Сингапуре не было ни одного случая недостроя.
        2.Стабильная политическая обстановка. Вся политика сингапурского правительства направлена на защиту интересов бизнеса и инвесторов. Риски, связанные с резким изменением законодательства и ущемлением прав собственников исключены.
        3.В ближайшие годы в Сингапуре продолжится иммиграционная политика, направленная на увеличение численности населения. За последние 10 лет население увеличилось с 4х до 5млн, и в течение следующих 5-7 лет ожидается рост населения до 6 млн.чел. При этом, как всегда, предпочтение будет отдаваться либо высококвалифицированным мигрантам, либо мигрантам-инвесторам. С учѐтом ограниченности территории острова, в долгосрочной перспективе можно с уверенностью говорить о восходящей направленности рынка коммерческого жилья.